İstanbul’un batıya açılan kapısı Silivri, son yıllarda gayrimenkul yatırımcılarının gözde adreslerinden biri haline geldi. Hızla artan konut projeleri, arsa talebi ve değişen mevzuatlar, bölge emlak piyasasını her zamankinden daha dinamik kılıyor. Silivri’deki bu hareketli piyasanın nabzını tutan en önemli meslek örgütlerinden biri ise Silivri Emlak Müşavirleri Derneği. Biz de dergimiz için bu önemli kuruluşun başkanı Mustafa Altınkök ile bir araya geldik. Sektördeki son gelişmeleri, Silivri’nin geleceğini ve yatırımcılara yönelik önemli tavsiyeleri kendisinden dinledik.
 
Silivri Rehber Dergisi: Sayın Altınkök, öncelikle sizi tanıyabilir miyiz? Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kuruluş amacı ve faaliyetleri hakkında kısa bir bilgi verir misiniz?
Silivri Emlak Müşavirleri Derneği, 2005 yılında kurulmuş ve 2007 yılında resmileştirilmiş bir meslek kuruluşudur. Temel amacımız, Silivri bölgesinde 20 yıllık mesleki tecrübemizi emlak sektöründe hizmet veren firmalara aktarmak. Yasal düzenlemeler, yönetmelikler ve sektördeki güncel gelişmeleri üyelerimize ulaştırarak, kaliteli ve doğru bir mesleki tecrübe edinmelerini sağlamayı hedefliyoruz.
Faaliyetlerimiz arasında meslektaşlarımızın yetki belgeleri olan MYK 4 ve MYK 5 gibi mesleki yeterlilik belgelerini ve ofis açabilmek için gerekli olan Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS) belgelerini almalarına yardımcı olmak yer alıyor. Ayrıca derneğimiz, Türk Standartları Enstitüsü (TSE) tarafından tescillenmiş bir markadır.
 
Yeni Yönetmelikler Sahayı Nasıl Etkiliyor?
 
Silivri Rehber Dergisi: Son dönemde emlak sektörünü ilgilendiren mevzuat değişiklikleri (örneğin yetki belgeleri, ilan düzenlemeleri, sahte portallar) hakkında görüşlerinizi alabilir miyiz? Bu değişiklikler sahadaki uygulamalara nasıl yansıyor?
Mesleğimizde son dönemde yapılan düzenlemelerle, bir emlak ofisi açabilmek için MYK belgelerine ve TTBS yetki belgesine sahip olmak zorunlu hale geldi. Bu belgeler, yasal olarak geçerli bir vergi levhası ve çalışma ruhsatı ile birlikte emlak ofislerinin olmazsa olmazı. Biz de dernek olarak üyelerimize bu belgeleri almaları konusunda her türlü desteği sağlıyoruz. Ayrıca, yeni düzenlemelerle resmi Mesleki Yeterlik Belgesi alabilmek için öğrenim durumuna göre 6 ay ile 12 ay arasında bir emlak firmasında sigortalı çalışma zorunluluğu getirilmiştir. Bu konularda da üyelerimize her türlü desteği sağlamaktayız.
Bu değişiklikler sahada emlakçılık yapan firmaların güvenilirliğini artırıyor. Ayrıca emlakçı ile müşteri arasında yapılan aracılık sözleşmeleri de resmiyet kazanıyor. Yeni düzenlemeler sayesinde, TTBS yetki belgesi olmayan ofislerin internet portallarında ilan vermesi zorlaştı. Böylece yetkisiz ve mükerrer ilanlarda ciddi bir azalma oldu. Bu durum, sektörde güven ortamı oluşturmaya başladı.
 
Silivri’de Gayrimenkul Talebi Artıyor
 
Silivri Rehber Dergisi:Silivri, İstanbul’un hızla gelişen ilçelerinden biri. Son yıllarda bölgedeki gayrimenkul talebi, fiyatlar ve yatırım trendleri açısından nasıl bir değişim gözlemliyorsunuz?
Silivri, İstanbul’un batıya açılan en önemli kapısı. İstanbul’da belirli fiyatlara ulaşan gayrimenkuller karşısında yatırımcılar, alternatif olarak ilk tercihlerini Silivri’den yana kullanıyor. Son beş yıldır bölgemizde gayrimenkul satışlarında, daire ve villa projelerinde büyük bir artış var. Tercih edilmemizin en önemli nedeni, İstanbul’a olan yakınlığımız ve fiyatlarımızın birçok semtten daha uygun olması.
Yaşanan pandemi ve deprem süreçleriyle birlikte gayrimenkul trendinin Silivri’de artarak devam edeceğini öngörüyoruz. Şu an piyasa bir duraklama dönemi izleri verse de, gelecek yıllarda taleplerin daha da artacağına ve yeni yatırım bölgelerinin değer kazanacağına inanıyoruz.
 
Silivri Rehber Dergisi:Tarım alanlarının imara açılması, kıyı bölgelerindeki yapılaşma ve konut projeleri konusunda Silivri’nin mevcut durumu nedir? Bu konuda bir denge sağlanabiliyor mu?
Bölgemizde tarım alanlarının plansız bir şekilde imara açılması ve yeterli miktarda imarlı arsanın bulunmaması nedeniyle, yeni konut alanları oluşturmak için imar planı düzenlemeleri yapılıyor. Bu gelişmelerin, çevrenin gelişmesini sağlayacak, yeni vizyonlar eşliğinde, planlı bir şekilde yapılması büyük fayda sağlayacaktır.
Yakın zamanda eski 8 beldenin tek bir belediyede birleşmesiyle, eski beldelerde yaşanan imar planı sorunları yeni gelişmelerin önünde engel teşkil ediyor. Plansız bir planlamayla hiçbir bölge gelişemez. Bu nedenle, bölgenin ihtiyaçlarına göre planlama yapılması, Silivri’nin geleceği için büyük önem taşıyor.
Silivri sahillerindeki yapılaşma ise yıllar önce tamamlandı. Bu bölgelerdeki eski yapıların miladını doldurmasıyla, yeni ve düzgün plan notlarıyla, yaşamları mağdur etmeyecek düzenlemelerin yapılması gerektiğini düşünüyorum.
 
Silivri Rehber Dergisi: Kayıt dışı çalışan emlakçılar sektörde ciddi bir sorun teşkil ediyor. Bu konuda sizin ve derneğinizin önerileri nelerdir? Denetim mekanizmaları yeterli mi?
Kayıt dışı çalışanlar, vatandaşın emlakçıya olan güvenini zedeliyor. Müşterilerimize her zaman şunu tavsiye ediyoruz: Nasıl bir doktorunuz, avukatınız ya da muhasebeciniz varsa, bir emlak müşaviri ile çalışmak da size her zaman kazançlı yatırımlar yapmanıza yardımcı olur. Mağduriyet yaşamamak için "merdiven altı" tabir ettiğimiz korsan emlakçılardan uzak durulması şart.
"Arkadaşımın yeri, fiyatı uygun" gibi söylemler artık geçerli değil. Bir gayrimenkulün fiyatından ziyade, yatırımcının işine ne kadar yarayacağı ve para kazandırıp kazandırmayacağı araştırılmalı. Kayıt dışı bir kişiyle bu araştırmayı yapamazsınız. İmar durumundan tapu kayıtlarına kadar her türlü bilgiye ancak yetki belgesi olan, ofisi ve yeri yurdu belli olan resmi bir emlakçı aracılığıyla ulaşabilirsiniz.
Dernek olarak denetim yapma yetkimiz yok. Bu konulardaki denetimler Vergi Dairesi ve Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüklerine aittir. Biz, sektörde yaşanan aksaklıkları ilgili makamlara CİMER ve il müdürlükleri üzerinden bildiriyoruz.
 
Silivri’de Yatırım Yapmak İsteyenlere Tavsiyeler

Silivri'de arsa ve konut yatırımı yapmak isteyenlere ne gibi tavsiyeler verirsiniz? Yatırım yapılacak bölgeler konusunda öne çıkan yerler var mı?
Silivri’de yatırım yapacaklara öncelikle şunu tavsiye ediyorum: Basit ve kayıt dışı yönlendirmelerle yapılacak yatırımlar hüsranla sonuçlanabilir. Resmi ve yetki belgesi olan bir emlakçı üzerinden yapılan yatırımda, bölgenin doğru tespiti, arsa veya konut özellikleri ve değerleme raporları göz önüne alınarak hareket edilirse, yatırımcı mutlaka kazanır.
Bu nedenle, bölgeyi ve mevzuatı bilen, 3194 sayılı İmar Kanunu’na hâkim, Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi olan resmi emlakçılarla çalışmaları kaçınılmaz bir gerçektir.
 
Son olarak, yerel yönetimlerle ve ilgili bakanlıklarla iş birliğiniz nasıl? Silivri’de emlak sektörünün daha sağlıklı gelişmesi için hangi adımların atılması gerektiğini düşünüyorsunuz?
Sektörümüzle ilgili yerel yönetimlerle yapılan çalışmaların yetersiz olduğunu düşünüyorum. En basitinden emlak beyan değerleri belirlenirken, bölgeyi bilen insanların komisyonlarda görev alması gerekiyor. Şu an vatandaşın yaşadığı sıkıntıların asıl sebebi, bu komisyonlarda konunun uzmanı kişilerin yer almamasıdır.
Emlak sektörünün daha sağlıklı gelişmesi için yerel yönetimler ve mesleki hizmet veren oda ve derneklerin, sektörel çalışmaların içinde mutlaka yer alması gerektiğine inanıyorum. Ticaret İl Müdürlükleri ve Bakanlıklar nezdinde, sektörde yaşanan aksaklıkları sürekli dile getiriyoruz. Türkiye ve Silivri'deki sektörün gelişmesi için asıl önemli olan, konu uzmanı ve mesleki tecrübesi olan insanların her türlü çalışmanın içinde yer almasıdır. Bu sayede, daha net ve doğru sonuçlar elde edebiliriz.